Цены на недвижимость

Статьи

Опрос

Какую информацию вы ищете?:

Правовые аспекты аренды жилья

Статья 811 ГК предусматривает простую письменную форму договора найма жилого помещения. Нотариальное удостоверение договора найма (аренды) жилого помещения необязательно, хотя имеет ряд преимуществ, а именно:

  • для наймодателя (арендодателя): избежание судебного производства относительно исполнения условий договора нанимателем. Исполнительная надпись нотариуса является основанием для открытия исполнительного производства;
  •  для нанимателя (арендатора): - при нотариальном удостоверении нотариус проверяет предоставляемое в пользование имущество на наличие каких-либо запретов;
  •  для обеих сторон: - расчет между сторонами в полном объеме или первоначальный платеж может быть произведен в присутствии нотариуса без оформления дополнительных расписок или осуществления переводов.

Естественно, придется оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину и таким образом «засветить» договор перед налоговой инспекцией, так как при нотариальном удостоверении подобного договора нотариус обязан уведомить налоговый орган по месту жительства арендодателя, если арендатор не является участником хозяйственных отношений. Договоры аренды удостоверяются нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии с пунктом 107 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 20/5 от 3 марта 2004 года, необходимо будет получить справку-характеристику органов технической инвентаризации, а это, как известно, процедура хлопотная, особенно если в квартире есть перепланировка.

«Специальная» регистрация

В соответствии со статьей 158 ЖК УССР данный договор подлежит регистрации в исполкоме местного совета (уполномоченная организация на осуществление регистрации — обслуживающий ЖЭК). Однако за отсутствие регистрации договора найма ответственность прямо не предусмотрена. Данная регистрация сегодня используется в целях переоформления счетов по коммунальным и эксплуатационным услугам на имя нанимателя. Регистрация договора найма жилого помещения не урегулирована подзаконными нормативными актами, поэтому осуществляется в произвольном порядке. На практике ЖЕКи требуют два экземпляра договора найма (аренды) — один оставляют у себя, другой отправляют в налоговую. Регистрация договора не ограничена сроками. Поскольку порядок проведения данной регистрации не урегулирован, существует возможность уклонения от ее проведения.

Для подтверждения законного пребывания нанимателя достаточно осуществить регистрацию места пребывания (в течение 7 дней с момента прибытия) или места проживания (в течение 10 дней в порядке, предусмотренном Законом Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания на Украине»). Такая регистрация может быть осуществлена и без регистрации договора найма и относится только к гражданам Украины или иностранцам, пребывающим на территории Украины на законных основаниях более 90дней. Иностранцы, которые временно (не более 90 дней) находятся на территории Украины, проходят регистрацию при въезде на территорию Украины. Она действует по всей территории Украины без каких-либо дополнительных регистраций места пребывания.

Плата за использование жилья, оплата услуг по содержанию, коммунальные услуги

Следует помнить о том, что при регистрации в одной квартире нескольких человек размер платы за использование жилья и размер коммунальных услуг будут изменены. Статьи 66—68 ЖК УССР предусматривают плату за использование жилья в домах государственного и общественного фондов. Исчисляется она, исходя из общей площади квартиры. Норма общей площади квартиры на одного жителя устанавливается в размере 21 кв.м. Размер платы устанавливает Кабинет Министров Украины (КМУ). Наниматель оплачивает в однократном размере ту площадь, которая не превышает установленной нормы (статья 66 ЖК Украины — 1,5 нормы) из расчета на нанимателя и членов его семьи. Плата за использование площади более установленной нормы взимается в повышенном размере, который определяется КМУ.

В соответствии с постановлением КМУ № 560 от 12 июня 2005 года «Об утверждении Порядка формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений, придомовых территорий и типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий», квартплата относительно квартир, находящихся в частной собственности, называется услугами по содержанию. Размер платы за услуги по содержанию не зависит от количества проживающих (зарегистрировавших свое местонахождение) лиц. Единицей калькуляции в данном случае является 1 квадратный метр общей площади квартир дома.

Таким образом, при регистрации в квартире, принадлежащей на праве частной собственности, более чем одного человека будет изменен только размер коммунальных услуг. В случае отсутствия квартирных или домовых средств учета оплата производится на основании нормативов (норм) потребления, которые рассчитываются следующим образом:

  • за централизованное обеспечение холодной и горячей водой и водоотвод — из расчета на одно лицо;
  • за централизованное отопление — из расчета за 1 кв.м (куб.метр) отопительной площади (объема) квартиры и дополнительно за превышение расчетного напряжения оборудования отопления (радиаторов) в соответствии с законодательством.

В соответствии с постановлением КМУ «Об утверждении норм потребления природного газа населением в случае отсутствия газовых счетчиков» № 619 от 8 июня 1996 года нормы потребления рассчитываются, исходя из количества зарегистрированных в данной квартире людей.

Таким образом, при регистрации в одной квартире нескольких человек размер коммунальных услуг будет увеличен в связи с увеличением платы за водо- и газообеспечение, так как единицей калькуляции в данном случае является количество людей.

Стороны договора найма жилья

Как было указано выше, наймодателем (арендодателем) может быть только собственник жилого помещения. На данный момент право собственности на жилые помещения подтверждают следующие правоустанавливающие документы:

  • нотариально удостоверенный договор отчуждения жилого помещения (купля-продажа, мена, дарение, рента, пожертвование, пожизненное содержание, управление имуществом);
  • наследственный договор;
  • свидетельство о праве собственности;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • свидетельство о приобретении арестованного имущества с публичных торгов;
  • свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе;
  • свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе супругов; договор о разделе наследства;
  • договор о прекращении права на содержание при условии получения права на недвижимое имущество;
  • договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права на недвижимое имущество; договор о выделении (разделении) части в натуре;
  • ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условием данного договора предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
  • решение суда;
  •  договор купли-продажи, заключенный на бирже, с отметкой о регистрации соответствующих прав.

Следует также помнить, что подпункт 9.1.3 пункта 9.1 Закона Украины «О налогообложении доходов физических лиц» предусматривает, что предоставление в аренду недвижимости, принадлежащей нерезиденту (юридическому или физическому лицу), может осуществляться только через постоянное представительство или уполномоченного агента, которые и будут выступать налоговыми агентами такого нерезидента.

Общая совместная собственность

В соответствии со статьей 63 Семейного кодекса Украины (СК) и частью 3 статьи 368 ГК муж и жена имеют равные права владения, использования и распоряжения имуществом, принадлежащим им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено договором между ними.

Каждый из супругов должен согласовывать свои действия относительно владения, использования и распоряжения имуществом. При заключении сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации, один из супругов обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие другого. Согласие может быть оформлено отдельно в простой письменной форме, путем выдачи ­доверенности на заключение договора найма жилого помещения, подписания данного договора обоими супругами или подписания одним из супругов с письменным согласием другого супруга непосредственно на экземпляре договора.

Цена договора найма жилья и порядок расчетов

По договору аренды устанавливается договорная цена. Но КМУ постановлением № 1787 от 20 ноября 2003 года утвердил Методику определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц.

Данная методика содержит формулу расчета арендного платежа и указывает на то, что местные органы власти имеют право ежегодно устанавливать минимальную стоимость аренды. Исходя из условий этого документа, плату за наем (аренду) следует устанавливать в размере, не меньшем уплачиваемой наймодателем (арендодателем) суммы за использование жилья или оплаты услуг по содержанию и коммунальных услуг.

Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц» не позволяет учитывать указанные платежи и в составе налогового кредита физического лица при предоставлении годовой декларации, так как доходы от аренды подлежат конечному налогообложению при их выплате.

Как правило, стороны уклоняются от переоформления договоров о предоставлении телекоммуникационных услуг с поставщиками указанных услуг. В данном случае существует ряд рисков для наймодателя. Например, наймодатель не имеет права передавать третьим лицам право на использование телефонного номера (пункт 212 Правил предоставления и получения телекоммуникационных услуг, постановление КМУ от 9 августа 2005 года). При сдаче в наем помещения необходимо оформлять временный договор с оператором связи и нанимателем. Если такой договор отсутствует, ответственность по оплате услуг телефонной связи лежит на наймодателе. Риски в случае выявления факта использования телефона нанимателем несет наймодатель. Расчеты между гражданами — физическими лицами могут быть осуществлены в наличной форме или путем осуществления банковского/почтового перевода.

Особое внимание хотелось бы обратить на условие определения цены договора, эквивалентной иностранной валюте. Часть 2 статьи 533 ГК содержит следующее условие: «Если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, которая подлежит оплате, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если другой порядок ее определения не установлен договором, законом или другим нормативно-правовым актом».

Данная статья предоставляет сторонам право определения денежного обязательства в иностранной валюте. Нормы части 2 статьи 533 ГК относятся к гражданам — физическим лицам, не являющимся участниками хозяйственных отношений, поскольку специальными нормами части 2 статьи 198 Хозяйственного кодекса Украины ограничено такое право для участников хозяйственных отношений: «Денежные обязательства участников хозяйственных отношений должны быть выражены и подлежат оплате в гривнах…».

Участниками хозяйственных отношений являются юридические лица, их филиалы, представительства, другие обособленные подразделения, а также, физические лица — предприниматели.

Итак, исходя из вышеизложенного, при заключении договора найма между участниками хозяйственных отношений или при условии участия в договоре одного из участников хозяйственных отношений запрещено выражать сумму договора в иностранной валюте.

Предприниматели как сторона договора найма жилья

Возможность минимизации налогов при сдаче в наем недвижимого имущества путем регистрации собственника имущества как физического лица — предпринимателя с использованием упрощенной системы налогообложения широко применяется в настоящее время. На практике использование такой минимизации вызывает целый ряд вопросов. В том случае, если физическое лицо — предприниматель, осуществляя предпринимательскую деятельность, предоставляет в наем имущество, принадлежащее ему на праве частной собственности, он должен включить данный вид деятельности в свидетельство об уплате единого налога. Если данный вид деятельности не будет включен на момент осуществления первого платежа, наниматель (если он является участником хозяйственных отношений) обязан будет уплатить налог на доход в размере 15%. При условии, что наниматель не является участником хозяйственных отношений, наймодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в течение 40 дней по окончании отчетного налогового квартала.

Срок действия

В случае если стороны не определили срок действия договора, он считается заключенным на 5 лет (статья 821 ГК). К договору найма жилья, которое находится в частной собственности, сроком на один год не применяются положения относительно:

  • определения в договоре найма лиц, проживающих с нанимателем, временных жильцов;
  • преимущественных прав нанимателя на заключение нового договора, на приобретение жилья в случае его продажи;
  • изменения нанимателя в договоре найма.
Источник: www.acept.com.ua/