Купили квартиру - отримали чужі борги: адвокатка пояснила, хто має їх сплачувати

Покупець не зобов'язаний сплачувати борги попереднього власника

Адвокатка зазначає, що в Україні непоодинокі ситуації, коли після купівлі нерухомості новий власник отримує платіжки з боргами попереднього мешканця. Іноді це десятки тисяч гривень за електроенергію, воду, тепло чи утримання будинку.

Також буває, що підприємства відмовляються укладати новий договір на комунальні послуги, поки не сплачено стару заборгованість.

Якщо в договорі купівлі-продажу прямо вказано, що покупець погоджується погасити борги, - тоді такі умови є правомірними.

Якщо ж у договорі немає згадки про заборгованість, або продавець запевняв, що її немає, а ви виявили борги вже після реєстрації, - ситуація інша.

Обов'язок оплати послуг виникає лише з моменту фактичного користування, а не через факт переходу права власності. Це регулюють кілька документів.

Закон України "Про житлово-комунальні послуги" №2189-VIII:

Житловий кодекс України. Статті 66, 67, 162 визначають обов'язок власника платити за утримання житла, прибудинкову територію та комунальні послуги, якщо він фактично користується приміщенням.

Цивільний кодекс України:

Азовцева звертає увагу, що співвласництво стосується витрат на спільне майно, але не включає борги попереднього власника за особисті послуги (газ, вода, електроенергія).

Адвокака наводить приклади із судової практики. Зокрема у справі №686/6276/19 Верховний Суд (постанова від 01.09.2020) зазначив, що договори про надання послуг не обтяжують майна. За відсутності відповідної умови в договорі відчуження нерухомості, позови про стягнення боргів слід подавати до попереднього власника.

Згідно зі статтею 7 Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", новий власник квартири набуває обов'язків попереднього власника як співвласник спільного майна. Але ця норма не зобов'язує сплачувати чужі борги за воду, світло чи тепло. Вона регулює лише відносини щодо спільного утримання будинку.

Адвокатка радить діяти поетапно:

"Пам'ятайте, ви як новий власник нерухомого майна не несете обов'язку зі сплати заборгованості, яка утворилася за попереднім власником за житлово-комунальні послуги, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу. Зобов'язання сплачувати комунальні послуги виникає лише у разі фактичного їх споживання, а не внаслідок переходу права власності", - підсумовує Дарина Азовцева.