"Одна людина могла не сплачувати, а весь під'їзд від цього мучився."
Суд відмовив львівському скандальному забудовнику у позові проти благодійного фонду ZAXID.NET
Будівельна компанія "Ірокс" з Львова стала об'єктом численних скандалів, адже практично кожен житловий комплекс, зведений нею, супроводжується порушеннями. Механізм дій компанії доволі простий: "Ірокс" придбає землю, а потім, не отримавши належних дозволів на будівництво та оформлення ділянки, розпочинає роботи. При цьому забудовник запевняє потенційних покупців, що всі документи в порядку, а для легалізації прав на квартиру необхідно буде пройти процедуру в суді.
15 років тому на таку аферу повелись і близько 400 інвесторів десятиповерхового ЖК "Львівська брама" на Рясному й тепер роками борються з забудовником за можливість приватизувати квартири та самостійно обслуговувати комплекс через ОСББ. У судах перебуває кілька справ, що стосуються скандального житлового комплексу. В деяких із них цього року закінчується термін давності, а отже власник "Ірокса" Ігор Микичак може уникнути відповідальності.
ZAXID.NET повідомляє про те, як ситуація з суперечливим житловим комплексом на Рясному стала причиною виникнення масштабної схеми нелегального будівництва у Львові.
Ще кілька років тому мікрорайони Рясне-1 і Рясне-2, розташовані на північному краї Львова, являли собою спокійне передмістя з малоповерховою забудовою, кількома радянськими висотками та залишками промислової інфраструктури. Однак нині ці території активно розвиваються, і з'являються нові багатоквартирні житлові комплекси. Серед значних змін - відкриття популярного ресторану швидкого харчування McDonald's минулого року, а також триває будівництво першого торгово-розважального центру в цьому районі.
Чи не першим забудовником, який зайшов на Рясне, був "Ірокс". У 1999 році компанія викупила проєкт недобудованого житлового будинку на вул. Шевченка, 418, впритул до моста через залізницю, у ВАТ "Львівський завод "Автонавантажувач"". Ще на початку 1990-х завод планував збудувати тут 5-поверховий житловий будинок на 45 квартир. Однак будівництво так і не розпочалось.
У 1999 році "Ірокс" купив недобуд на рівні фундаменту площею 854 м² разом із прилеглою територією, а також проєктно-кошторисну документацію на будівництво житла. Втім до самого будівництва дійшло аж у 2008 році. Тоді забудовник вирішив будувати на місці фундаменту житло з двоповерховими гаражами й отримав від обласної інспекції ДАБІ дозволи на початок робіт. За матеріалами судових справ, ці дозволи він отримав на підставі документів на відведення землі, виданих іще наприкінці 1960-х. Хоча на той час земельна ділянка вже була комунальною і задля її забудови "Ірокс" мав би отримати її в користування чи оренду за погодженням Львівської міської ради, а частина забудованої землі взагалі входить до червоних ліній. Крім цього, забудовник не отримав містобудівні умови та обмеження на це будівництво. Через це мерія неодноразово заявляла про намір знести скандальний ЖК.
Родина Марʼяни Батючок купила квартиру в ЖК "Львівська брама" у 2011 році. Їй залежало купити житло саме на Рясному, а "Ірокс" продавав житло в майбутньому ЖК із так званими бонусами у вигляді дворівневих квартир з власним стрихом, а також вигідними умовами розтермінування.
"Не можу стверджувати, що навіть у 2011 році ціни на житло в районі Рясне виглядали підозріло низькими. Ми придбали квартиру в десятиповерховій будівлі на п’ятому поверсі за ціною 600 доларів за квадратний метр (близько 4,8 тисячі гривень за тодішнім курсом НБУ). Під час перевірки документів у нотаріуса нам запевнили, що все в порядку, а Ігор Микичак навіть надав кілька копій документів на землю", - ділиться своїми спогадами Марʼяна Батючок у розмові з ZAXID.NET.
Дворівневі квартири дійсно мали свої "переваги" - дах протікав, і тому ремонтувати його та підтримувати в належному стані повинні були самі власники. Саме на цю особливість і звернула увагу сім'я Жанни Хвесь, адже фактично, окрім житлової площі, вони отримували ще кілька квадратних метрів даху.
"Забудовник відразу зазначив, що оформити право власності на квартиру можливо тільки через суд. Він аргументував це тим, що будинок ще перебуває на етапі будівництва, і така процедура є звичайною", – згадує мешканка Мар'яна Батючок.
Жанні Хвесь, забудовник, зазначив, що оформлення права власності на квартиру через суд виявиться вигіднішим, оскільки потрібно буде сплатити лише 2% від вартості квартири як судовий збір. Завдяки цьому, більшість власників квартир змогли зареєструвати свої права на житло. Усього в житловому комплексі зареєстровано 386 власників, хоча самому будинку поки що не присвоєно адреси.
Коли стало відомо про проблеми з земельними дозволами, мешканці, з якими спілкувався ZAXID.NET, повідомили, що Ігор Микичак запевняв, ніби міська рада "просто прагне отримати гроші", тоді як у нього все в порядку з документами. Людям вдалося оформити право власності на свої квартири через суд, проте незабаром з'ясувалося, що горища зареєстровані на іншу компанію Ігоря Микичака - ТзОВ "Галичбудмонтаж". Щоб зупинити подальшу перереєстрацію своїх майнових прав, Мар'яна Батючок та інші жителі, які опинилися в аналогічній ситуації, вирішили арештувати свої квартири через суд.
Оскільки будинок ще не введено в експлуатацію, забудовник заснував приватну обслуговуючу компанію, якій мешканці протягом кількох років платили за комунальні послуги. За словами Жанни Хвесь, неясно, куди саме йшли ці кошти, оскільки через борги "Ірокса" перед комунальними підприємствами будинок неодноразово залишався без електрики. Мешканці самостійно відремонтували насос, що забезпечував водопостачання верхніх поверхів, витрачаючи власні гроші без відома забудовника. Крім того, Жанна Хвесь зазначила, що якщо у когось із мешканців виникали борги за комунальні послуги, забудовник відключав від води чи електрики цілий під'їзд.
"Хтось із мешканців міг ігнорувати платіж, але це негативно позначалося на всьому під'їзді — не було ані електрики, ані води. Така ситуація ставала звичною. Врешті-решт, люди не витримали і в 2022 році вирішили створити ОСББ. Однією з причин стало те, що насоси часто ламалися, тиск був недостатнім, і вода не доходила до двох верхніх поверхів. Тож нам доводилося власним коштом ремонтувати насоси, оскільки забудовник не поспішав усувати проблеми," — ділиться своїми переживаннями Жанна Хвесь.
Коли не вдалося досягти згоди з компанією "Ірокос", восени 2022 року мешканці провели збори та ухвалили рішення про створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) "Шевченка 418", головою якого було обрана Жанна Хвесь. Після цього мешканці житлового комплексу припинили виплати за комунальні послуги приватній обслуговуючій фірмі, що спонукало "Ірокс" звернутися до суду з позовом проти створення ОСББ. Господарський суд задовольнив позов забудовника, тим самим скасувавши рішення установчих зборів. Проте мешканці оскаржують це рішення в апеляційній інстанції.
ОСББ подало позов до суду, прагнучи зобов'язати забудовника передати оригінали технічних документів на будівлю. Судді, розглянувши справу, підтримали мешканців. Крім того, ОСББ звернулося до Господарського суду Львівської області з вимогою анулювати реєстрацію права власності забудовника на нежитлові допоміжні приміщення, де розміщене обладнання для обслуговування будинку. Це сталося через те, що забудовник, порушуючи закон, приватизував підвали, в яких знаходяться комунікації. На даний момент справа призупинена для проведення будівельно-технічної експертизи.
Мешканці подали скаргу на декларацію про готовність до експлуатації недобудованих 3 і 4 секцій, які розташовані в межах червоних ліній, всього за кілька метрів від залізничної колії. Забудовник зареєстрував ці житлові приміщення під виглядом навчально-виробничих, що також викликало обурення у жителів. Вони звернулися до Міністерства юстиції і домоглися скасування цієї реєстрації. Наразі ці секції виглядають як незавершене будівництво, а на фасаді можна побачити значні пошкодження.
Недобудована секція ЖК "Львівська брама"
У 2023 році поліція відкрила кримінальне провадження щодо реєстраторки Рудківської міської ради, яка кілька разів перереєстровувала право власності на нежитлові приміщення у недобудованих секціях, попри відсутність адреси та документів на земельну ділянку. Слідство встановило, що реєстрації виконували на підставі декларації, яка не має жодного стосунку до цих недобудованих секцій. Зараз ця справа передана до суду.
Міська рада вже з 2016 року веде судову справу через самовільне будівництво та захоплення комунальної землі на вулиці Шевченка, 418. Після проведення позапланової перевірки міською ДАБК були анульовані дозволи на здійснення будівельних робіт, видані раніше, а також винесені приписи про зупинку незаконних робіт. Забудовника оштрафували на майже 15 тисяч гривень. У рамках судового розгляду Науково-дослідний інститут судових експертиз та права провів низку експертиз, результати яких вказують на те, що всі зведені об’єкти нібито відповідають вимогам дозволів, виданих обласною ДАБІ.
Варто підкреслити, що компанія "Ірокс" отримала дозвіл на будівництво "Львівської брами" відповідно до п'ятої категорії складності. Ця категорія охоплює зведення найбільш важливих об'єктів, які можуть мати серйозні наслідки, таких як великі спортивні арени, торгово-розважальні центри, медичні установи та небезпечні промислові об'єкти, але не включає житлове будівництво. Ця прогалина в законодавстві була успішно використана "Ірокс" у судових розглядах, вказуючи на те, що інспекція ДАБК не має повноважень скасовувати дозволи на будівництво для об'єктів п'ятої категорії.
Після кількох років судових розглядів у січні 2026 року Верховний Суд визнав, що у 2016 році забудовник дійсно не допустив представників міської ДАБК для проведення перевірки будівельного майданчика. Відповідно, інспекція не мала підстав для складання актів про зупинення дозволів, оскільки не змогла зафіксувати порушення. Суд вважає, що ДАБК повинна була подати позов проти забудовника, а не самостійно анулювати дозволи, тому рішення міської інспекції про скасування дозволів було визнане незаконним. Таким чином, забудовник фактично не має дозволів на землю та будівництво, виданих міською радою, але йому доступні чинні дозволи від обласної ДАБІ.
Проте забудовник зазнав низки поразок у судових справах проти мешканців. У 2016 році інвестори звернулися до Львівського обласного територіального відділення Антимонопольного комітету з проханням зобов'язати забудовника передати мережі, щоб мешканці могли укладати індивідуальні угоди з обленерго. Тоді АМКУ зобов'язав компанію "Ірокс" ліквідувати загальний облік електроенергії для будинку та перевести мешканців на пряму оплату за електрику. Однак забудовник проігнорував цю вимогу, і, в результаті, комітет звернувся до Господарського суду Львівської області, який у 2017 році задовольнив позов. Проте забудовник досі не виконав судове рішення, що призвело до відкриття кримінального провадження поліцією у 2023 році за заявою ОСББ.
Жителі будинку на вулиці Шевченка, 418, влаштували пікет проти поліції та Шевченківської районної адміністрації через можливе закриття кримінальної справи.
Житловий комплекс на Шевченка, 418 - це не єдиний виклик для компанії "Ірокс", хоча загалом важко знайти хоч один проект забудовника без проблем. Незважаючи на це, угоди на будівництво житла з "Іроксом" продовжують укладатися. Наприклад, у випадку ЖК "Персенківка" на вулиці Тернопільській, 42, забудовник не має земельних документів та необхідних містобудівних умов. Однак у 2022 році Верховний Суд ухвалив рішення не зносити спірний житловий будинок, оскільки судді визнали, що міська рада не змогла підтвердити незаконність дозволу на будівництво, виданого компанії "Ірокс". Забудовник отримав це дозвіл ще в 2008 році, і протягом восьми років жодна з контрольних інстанцій не перевіряла законність рішення. Через труднощі з документами та судові спори "Ірокс" почав продавати квартири під новою маркою - ЖК Your Home.
Житловий комплекс "Сихівська стіна", розташований на вулиці Антонича, 5б, будується за замовленням Автогаражного кооперативу №15 і наразі не має необхідних документів на землю та містобудівні умови. Справа знаходиться на розгляді в судах, а на платформі новобудов ЛУН зазначено, що два з трьох будинків вже введено в експлуатацію, і відкрито продаж квартир. У 2018 році власнику компанії "Ірокс" було висунуто підозру в шахрайстві через реалізацію квартир, які були продані незаконно на вулиці Антонича. Ця справа все ще перебуває на стадії судового розгляду.
У Рясному компанія "Ірокс" реалізує ще один проєкт – житловий комплекс "Західна Вежа", розташований на вулиці Величковського, 61. Цей проєкт виконується за замовленням Львівського міського управління МВС. У 2019 році навколо цього ЖК виникли серйозні суперечки, оскільки мешканці почали заселятися до будинку ще до його офіційного введення в експлуатацію. Як наслідок, їм довелося сплачувати комунальні послуги забудовнику за комерційними тарифами. Додатково, жителі отримували погрози про виселення через звинувачення у нібито незаконному заселенні. За інформацією від ЛУН, продажі квартир у цьому комплексі все ще тривають, але сам будинок досі не отримав дозволу на експлуатацію.
Депутат від "Європейської солідарності" Михайло Дідух, що представляє інтереси Рясного у Львівській міській раді, зазначає, що у багатьох ситуаціях відповідальність лежить на самих покупцях. Незважаючи на погану репутацію забудовника, вони продовжують піддаватися його "перевагам".
"Ми активно взаємодіяли з потерпілими та як депутати знаходили спільну мову, коли забудовник проявляв ініціативу для зустрічі. Проте Ігор Микичак безпосередньо заявляє, що він 'сам собі бог', маючи 'мотиваційні програми' для представників правоохоронних органів. Місто вжило значних заходів для підтримки громади – ми надавали консультації ОСББ, сприяли реєстрації через юридичний відділ, а спільно з Шевченківською адміністрацією за умов мінімального співфінансування реалізували проект прибудинкової дороги. Це дало позитивний результат – ми довели, що громада може бути самодостатньою. Проте є жителі, які свідомо придбали квартири в проблемному будинку та сподіваються на 'чарівника', який вирішить усі їхні проблеми одним помахом палички," – зазначив Михайло Дідух.
Незважаючи на тривалу історію суперечок щодо житлового комплексу на вулиці Шевченка, 418, закінчені секції виявилися повністю заселеними. Між будівлями залишився кількаповерховий недобуд, який не виконав своєї функції багаторівневого паркінгу. У той же час, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) має намір самостійно упорядкувати прибудинкову територію, не зважаючи на "зобов'язання" приватної компанії "Ірокса".
На сьогоднішній день можливостей для належного узаконення житлових комплексів обмаль. Як зазначає Жанна Хвесь, для цього необхідно, щоб забудовник, який став причиною прецеденту у Львові, виявив бажання і надав мешканцям документи на будівлю.
"Ми прагнемо самостійно вирішувати наші проблеми, зокрема уклали угоду з ПАТ "Львівобленерго" для легалізації електромережі. Проте цей контракт не виконується через те, що компанія "Ірокс" рішуче відмовляється анулювати попередню угоду на електропостачання для нашого будинку. Таким чином, через перешкоди з боку забудовника наша угода залишається невирішеною, а легалізація мережі фактично зупинена", - зазначає голова ОСББ.
У Рясному є цікавий випадок, коли забудовник спочатку збудував об'єкт без належних дозволів, а потім звернувся до міської ради для його легалізації. Йдеться про 12-поверховий житловий комплекс "Галіція", розташований на вулиці Шевченка, 307а, де ТзОВ "Каньйон" здійснив незаконне будівництво кількох секцій. У 2016 році Державна архітектурно-будівельна інспекція видала припис про знесення самобуду, оскільки замість запланованого готелю тут з'явилося багатоповерхове житло. У 2018 році Львівський окружний адміністративний суд зобов'язав забудовника демонтувати всі секції. Проте, після звернення забудовника, міська рада змінила цільове призначення земельної ділянки, дозволивши будівництво житлових об'єктів на Шевченка, 307а, щоб легалізувати самобуд, оскільки більшість мешканців уже оформила право власності на свої квартири. У 2019 році мерія уклала угоду з забудовником, за умовою передачі частини квартир черговикам міськради. Нещодавно мерія надала дозвіл на добудову комплексу за оновленим проєктом.
