Чи будуть українців примусово переселяти з "хрущовок": як реалізується програма оновлення старого житла і які можливості відкриються?

В Україні готується оновлене житлове законодавство, яке має зокрема розв'язати проблему застарілого житлового фонду. Зараз десятки тисяч багатоповерхівок - із вичерпаним терміном експлуатації. У будинках не проводились капітальні ремонти, деякі з них узагалі в аварійному стані. Жити там не тільки некомфортно, але й небезпечно.

Дізнайтеся, як в Україні заплановано модернізацію житлового фонду та які зміни можуть вас очікувати, в матеріалі OBOZ.UA.

"Хрущовки" вже повинні були бути знесені, оскільки їхній термін служби завершився.

Усі панельні хрущовки спроектовані з розрахунком на 50 років експлуатації, відповідно до нормативів, що були встановлені ще в радянські часи. Їх планували демонтувати в період між 2005 і 2017 роками. Радянська влада обіцяла, що до 2000 року "побудує" комунізм, а бюджетні "хрущовки" мали стати лише тимчасовим рішенням для переселення українців із бараків та гуртожитків у власні квартири.

У 2024 році мільйони сімей продовжують проживати в "хрущовках", багато з яких перебувають у аварійному стані. Першим каркасно-панельним будинком, зведеним в Україні за часів правління Микити Хрущова, вважається будівля за адресою Велика Васильківська, 16 у Києві, що була збудована ще у 1951 році. Ця споруда вражає своєю унікальною архітектурою, прикрашеною народними мотивами, і суттєво відрізняється від традиційних "хрущовок". Проте з 1955 року, після ухвалення рішення "Про усунення надмірностей у проєктуванні та будівництві", почалася масова забудова серійного бюджетного житла. Сьогодні, через 70 років, саме ці будинки потребують термінової реконструкції.

У Києві найпоширенішими є проєкти "хрущовок" 438, 464 та 480. Ці будівлі, зведені з цегли та панелей, зазвичай мають до п'яти поверхів. Найменш комфортний варіант "хрущовок" передбачає прохідні кімнати, суміщений санвузол і стелі висотою лише 2,47 метра. Однак існують і "покращені" моделі, що мають висоту стелі 2,7 метра, трохи просторіші балкони та окремі кімнати, які зустрічаються тільки в 5% випадків.

У таблиці представлені орієнтовні терміни використання, основані на нормативних характеристиках.

"В Україні деякі міста мають до 50% застарілого житлового фонду. Відповідно до останніх даних, зібраних до початку війни, кількість такого житла перевищує 30 тисяч об'єктів, серед яких понад 10 тисяч становлять "хрущовки". Всі визнають, що необхідно вжити заходів, проте ситуація залишається незмінною," - зазначила OBOZ.UA голова комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.

"Застарілим" називають житло, термін експлуатації якого завершився або збігає. Загальна площа застарілого житлового фонду, за даними Державної служби статистики, становить 4,33 млн квадратів. А як зазначають в урядовому законопроєкті 6458, цифра в 30 тис. застарілих будинків також може бути "застарілою", бо це дані за 2019 рік.

"Продовження експлуатації таких будинків несе в собі не тільки некомфортне існування мешканців таких об'єктів, а й пряму загрозу для їхнього життєвого середовища. Саме такі квартали (мікрорайони) є об'єктом реконструкції й інвестування", - йдеться в законопроєкті.

Київський рієлтор Максим Б. поділився з OBOZ.UA, що ціна "хрущовок" головним чином визначається місцем розташування та станом самої нерухомості. Наприклад, стара "хрущовка" в центрі столиці може мати цінність, порівнянну з новим житлом у віддаленій частині міста. Крім того, потенційні покупці також оцінюють технічний стан будинку та якість ремонту в квартирі.

"Якщо на фундаменті є тріщина, якщо в будинку не проводили капітальні ремонти, якщо це спальний район, то тут квартири можуть бути на 30% дешевші, ніж у сучасних будинках поряд. Молодь не хоче купувати "хрущовки", але є багато покупців, які все життя жили в "хрущовках" і вважають таке житло цілком прийнятним для себе", - розповідає рієлтор.

Важливо зазначити, що стан будинку - індивідуальний. Навіть дві однакові "хрущовки", що стоять поряд, можуть мати різні ступені зносу. Це залежить і від умов експлуатації, і від особливостей будівництва, і від ставлення власників квартир до власного житла.

Урядовий законопроєкт ухвалено в першому читанні. Однак це далеко не панацея

Основна концепція законопроєкту, а також нововведень, що розробляються у відповідному комітеті, полягає в тому, що "хрущовки" перш за все підлягатимуть модернізації, ремонту та заміні інфраструктури. Це дасть змогу продовжити термін їх експлуатації, іноді на десятиліття. Лише в тих випадках, коли житло стане дійсно аварійним і ремонту не підлягатиме, розглядатиметься можливість його демонтажу замість ремонту.

Діючі нормативні акти вимагають одностайної згоди всіх власників для здійснення реконструкції або знесення старої будівлі з метою зведення нової. Проте в реальності досягти такого консенсусу часто неможливо. Це стосується старих житлових масивів, де проживають, зокрема, і літні українці, які, незважаючи на можливість отримати нове або просторіше житло, відмовляються залишати свої домівки.

"По-перше, скажу, що мешканців подібних будинків силоміць ніхто не виселятиме - це міф. По-друге, всі варіанти ще будуть опрацьовуватись, проте міжнародна практика у таких випадках говорить про "згоду більшості", наприклад, підтримати рішення мають 75% власників і більше. Окремо варто пропрацювати й механізм відселення з аварійного та небезпечного будинку за рішенням суду, наприклад, адже це питання безпеки. У будь-якому випадку, розроблені практики мають враховувати інтереси громадян", - каже Шуляк.

Головна ж проблема: не зрозуміло, де взяти кошти. Ба більше, в урядовому законопроєкті немає чіткої суми, яку необхідно виділити на оновлення житлового фонду.

"У пояснювальній записці до проєкту зазначається, що його реалізація "потребуватиме додаткових витрат державного та/або місцевого бюджетів" (п. 5). При цьому у фінансово-економічних розрахунках, доданих до проєкту, не зазначається орієнтовний необхідний обсяг фінансування з державного та місцевих бюджетів, як того вимагають положення ч. 3 ст. 91 Регламенту та ч. 1 ст. 27 Бюджетного кодексу України. Зазначимо, що це ставить під сумнів можливість реалізації проєкту в разі його схвалення", - йдеться у звіті Головного науково-експортного управління Ради.

Шуляк упевнена, що питання фінансування напряму залежатиме від того, яким буде фінальний варіант законодавства.

"В цілому, оновлення старого житла може здійснюватися не лише за рахунок державних та місцевих бюджетів, але також за допомогою фондів і грантів Європейського Союзу, безповоротних кредитів, субсидій, а також фінансування від приватних осіб", - зазначила вона.

Однак не йдеться про те, що українців почнуть силою виселяти з їхніх "хрущовок". Насправді громадяни в першу чергу зацікавлені в тому, щоб їхнє житло потрапило під програму оновлення. Це значно збільшить його вартість і фактично дасть "друге життя".