Львів випередив Київ. Як змінилися ціни на ринку нерухомості та хто зараз придбає квартири в умовах війни?

Яка вартість нерухомості в Україні наприкінці 2024 року?

Внаслідок бойових дій спостерігається суттєва міграція населення, що веде до зростання попиту на житло в західних регіонах країни, тоді як східні та південні території залишаються фактично в стані стагнації. Економічна нестабільність також негативно позначається на забудовниках: зростання цін на будівельні матеріали та інфляція ускладнюють реалізацію нових ініціатив. Незважаючи на це, на третьому році конфлікту ринок не тільки адаптувався до викликів, а й почав демонструвати значний прибуток.

На кінець 2024 року ринок нерухомості майже відновився до стану, що існував перед початком повномасштабної війни. Про це в інтерв'ю для РБК-Україна повідомила Олена Бондарук, експертка у сфері нерухомості та засновниця агенції Bondaruk Partners. Вона зазначила, що на початку війни ціни знизилися на 30-40%, але наразі вони практично досягли колишнього рівня.

"На деякі об'єкти навіть зросли ціни. Зараз спостерігається високий попит на придбання житла завдяки державним програмам, зокрема "єОселя", кредитуванню та компенсаціям для військовослужбовців, які втратили нерухомість на окупованих територіях. Для них існує спеціальна державна програма компенсацій - як за втрачені об'єкти, так і для покриття кредитів. Завдяки цим програмам на ринок надходить багато коштів, що стимулює операції з нерухомістю", - зазначає Олена Бондарук.

Вона зазначає, що після впровадження державної ініціативи "єОселя" в кінці 2022 року ринок отримав новий імпульс. Ця програма дозволяє пільговим категоріям населення, таким як військовослужбовці, правоохоронці, медики та вчителі, отримувати кредити під 3% річних, тоді як інші українці можуть скористатися ставкою в 7%. Експертка підкреслює, що багато будівельних компаній вводять щедрі знижки та акції, щоб залучити ще більше покупців.

З моменту запуску урядової програми "єОселя" кредити на загальну суму понад 23,6 млрд гривень отримали 14 625 родин, повідомляє Урядовий портал. Лише цього року, за даними Мінекономіки, українці взяли 8,3 тисячі кредитів на 14,2 млрд гривень для придбання житла за цією програмою. Наприклад, за минулий тиждень, з 2 по 6 грудня, було видано 139 кредитів на загальну суму 251 млн гривень.

У період військових дій більшість інвесторів надають перевагу вже завершеним об'єктам, оскільки це дозволяє зменшити ризики, пов'язані з можливими труднощами забудовників під час будівництва. Як зазначає Олена Бондарук, ще до початку повномасштабної війни багато будівельних компаній не дотримувалися термінів введення в експлуатацію. Навіть ті забудовники, які вважалися надійними, затримували здачу проектів на один-два квартали.

"Зараз у Києві багато новобудов, які мали бути здані ще під час пандемії. Будівлі вже зведені, підключені до комунікацій і навіть мають виконані внутрішні оздоблювальні роботи, але так і не введені в експлуатацію. Таких об'єктів дуже багато. Нещодавно Київська міська рада ухвалила рішення виділити бюджет на завершення цих будівель. Це важливо, оскільки багато інвесторів залишилися без житла, розраховуючи на те, що будинки будуть здані у 2021-2022 роках", - розповідає експерт з нерухомості.

Вона підкреслює, що через такі затримки інвестори стали більш обережними у своїх рішеннях щодо новобудов. Водночас Бондарук зазначає, що купівля житла на стадії будівництва дозволяє заощадити. Наприклад, вартість об'єкта під час будівельних робіт може бути на 15-20% нижчою, а на етапі закладки фундаменту - навіть на 30-40% менше в порівнянні з ціною готового житла після його завершення.

"До кінця цього року власники нерухомості зобов'язані сплачувати 5% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору. Втім, незабаром ці ставки піднімуться до 10%, що вже враховують у ціні об'єктів. Зазвичай процес будівництва займає приблизно два роки. Протягом цього часу інвестор, який вкладає 100 тисяч доларів, прагне отримати мінімум 10% прибутку. Тому після введення будинку в експлуатацію його вартість зростає на 20%", - розповідає Олена Бондарук.

За даними маркетплейсу нерухомості DIM.RIA, наприкінці жовтня 2024 року активними залишаються відділи продажів у 77% новобудов України. Протягом осені в експлуатацію було здано 11 новобудов із 25 секціями, з яких дві розташовані у столиці та чотири - у Київській області.

Експерт у сфері нерухомості Людмила Колєснік підтверджує інформацію для РБК-Україна, що ціни на житло продовжують зростати, причому цей тренд значно активізувався наприкінці року. Середня вартість нерухомості підвищилася на 20%, що стосується як офісних площ, так і ресторанів і квартир. За словами фахівця, у Києві найбільшим попитом користуються квартири з ремонтом, які оцінюються в 100-120 тисяч доларів.

Олена Бондарук відзначає, що чимало людей придбавають нерухомість з метою подальшого продажу, щоб потім вигідніше вкласти кошти в житло, зокрема в інших містах. Вона також підкреслює, що значна кількість інвесторів та заможних громадян продовжує емігрувати з східних та центральних регіонів на захід України. За словами Бондарук, ціни на житло в західних областях часто наближаються до столичних, хоча вартість земельних ділянок під забудову у Києві залишається значно вищою. Згідно з даними будівельної компанії "РІЕЛ", у Львові ціни на нові житлові комплекси зросли на 20-30% у порівнянні з довоєнним періодом.

Приблизно 30% житлових приміщень, що пропонуються на ринку, належать особам, які переїхали за кордон або на захід України. Найбільшим попитом користуються однокімнатні квартири з косметичним ремонтом – вони розходяться практично моментально. На противагу цьому, трикімнатні квартири виявляються найменш затребуваними. Крім того, виникають труднощі з реалізацією елітної нерухомості, оскільки її власники частіше обирають здачу в оренду, - зазначає Бондарук.

Експерт пояснює, що подорожчання житла по всій країні зумовлено зростанням цін на будівельні матеріали, комунальні послуги (зокрема електроенергію), а також вищою вартістю оплати праці будівельників. Через мобілізацію та міграцію працівників за кордон значно впав попит на квартири без ремонту, адже знайти кваліфікованих майстрів стало складніше.

"Раніше сферу ремонту квартир вважали надзвичайно прибутковою. Наприклад, прибуток від ремонтних послуг міг досягати 100%. Однак зараз ситуація змінилася: витрати на ремонт майже дорівнюють різниці в ціні між квартирами з ремонтом і без нього. Внаслідок цього даний бізнес втратив частину своєї популярності, - зазначає Бондарук."

Найдорожчою територією на первинному ринку залишається Київ, де середня вартість квадратного метра становить 1330 доларів. На вторинному ринку найбільші ціни зафіксовані у центральних та західних районах, тоді як найнижчі - в східних і південних регіонах. Згідно з даними дослідження ЛУН, ціни на квартири в Запоріжжі виявилися майже в чотири рази нижчими, ніж у Львові. Наприклад, однокімнатна квартира у Львові оцінюється в середньому в 65 тисяч доларів, що на 5 тисяч доларів більше, ніж у Києві. Проте дво- і трикімнатні квартири в столиці залишаються дорожчими - на 5 тисяч доларів за двокімнатну й на 22 тисячі доларів за трикімнатну.

Перед початком повномасштабної війни Харків займав одну з провідних позицій за ціною квадратного метра. Однак через військові дії наразі місто опинилося на третій сходинці з кінця за вартістю однокімнатних квартир, поступившись двом іншим містам, що знаходяться поблизу фронту – Запоріжжю та Херсону.